Курортное строительство: как спроектировать отель, который окупится за 5 лет

Миф об отеле-автомате

Многие инвесторы и владельцы земли мечтают о курортном бизнесе. Им кажется, что достаточно построить красивое здание у воды, нанять администратора, и деньги потекут рекой. Это один из самых опасных мифов в сфере недвижимости. Реальность такова: более 40% новых отелей не выходят на плановую загрузку в первый год, а каждый третий закрывается в течение пяти лет. Причина не в отсутствии туристов. Россия — огромная страна с огромным туристическим потенциалом. Причина в том, что владельцы не провели профессиональную аналитику и анализ потенциала земельного актива перед началом стройки. Они не знают, какой формат отеля нужен в этой конкретной точке: бюджетный хостел для автостопщиков, трёхзвёздочный семейный отель или пятизвёздочный спа-курорт для пенсионеров с деньгами. Ошибка в позиционировании приводит к тому, что дорогущий отель стоит пустой, а рядом бюджетная гостиница ломится от гостей — или наоборот.

Сезонность — главный враг или главный вызов?

Классическая проблема курортного строительства — сезонность. На море высокий сезон 3-4 месяца, в горах — 4-5, на термальных источниках — круглый год, но с провалами. Многие владельцы не закладывают в бизнес-план меры по борьбе с сезонностью, и в итоге за три летних месяца они зарабатывают на год, а в остальные девять работают в ноль или в минус. Что делать? Нужно диверсифицировать продукт. Например, если это отель у моря, в несезон можно проводить конференции, корпоративы, свадьбы, медицинские программы, ретриты по йоге. Или сдавать номера долгосрочно. Но для этого отель должен быть спроектирован соответствующим образом: конференц-залы, спа-зона, кухня для банкетов. Это увеличивает бюджет, но и повышает инвестиционную привлекательность. Оценка текущего состояния и потенциала земельных активов и объектов недвижимости как раз и даёт ответ: стоит ли вкладываться в всесезонность или ваш участок обречён быть только летним.

Алгоритм проектирования прибыльного курорта от NPD Group

Шаг первый — анализ территории развития. Мы в NPD Group изучаем не только сам участок, но и всё, что вокруг: какие достопримечательности в радиусе 50 км, какой турпоток в регионе, какие отели уже есть, сколько они стоят, какая у них загрузка, какие у них отзывы. Шаг второй — комплексный анализ для определения потенциала земельного участка с учётом всех факторов: геологии (не начнёт ли здание сползать), экологии (чистый ли воздух), транспортной доступности (как гости будут добираться). Шаг третий — анализ рынка и определение целевых групп для различных типов недвижимости. В одном месте нужен семейный отель с анимацией, в другом — взрослый тихий отель без детей, в третьем — спортивная база для велосипедистов и лыжников. Шаг четвёртый — подбор наилучшей целевой аудитории для каждого проекта. Для отеля в 100 км от мегаполиса это могут быть семьи, которые хотят выехать на выходные. Для них важны детские комнаты, быстрая еда, парковка. А для отеля у минеральных источников это будут люди 50+, им нужны лифты, специальное меню, медицинский персонал.

Почему отель с правильной концепцией находит инвесторов за месяц

Когда у вас есть оценка инвестиционной привлекательности земельных активов и чёткая концепция, основанная на реальных данных, инвесторы начинают видеть в вашем проекте не риск, а возможность. NPD Group специализируется на разработке прибыльной концепции и бизнес-плана по освоению земельных активов и недвижимости. Мы даём объективный ответ о целесообразности инвестиций на основе проведенного анализа: окупится ли отель за 5 лет или за 15, какой IRR, какой средний чек, какой occupancy rate (загрузка номеров). Территории, которые вчера считались периферией или промышленными зонами, сегодня открывают огромные возможности для создания комфортной, современной и экономически эффективной среды. Однако просто построить здание недостаточно. Чтобы участок земли «заработал» и приносил прибыль, требуется глубокий анализ, продуманная стратегия и точный расчёт. NPD Group превращает мечту об отеле в реальный бизнес с прогнозируемым доходом.