Чек-лист выбора исполнителя для ввода реконструированного здания в эксплуатацию и shortlist кандидатов

Главный инженер объекта обычно узнает цену неверно выбранного подрядчика позже всех: когда конструктив уже вскрыт, а обследование сделано формально. Реконструкция здания отличается от ремонта тем, что оканчивается не актом, а записью в реестре с новыми характеристиками объекта, и до этой записи проходит несколько независимых проверок. Ниже практическая часть без теории: сначала восемь пунктов, которые имеет смысл проверить у исполнителя до подписания договора, затем короткий список из пяти организаций московского региона, между которыми обычно и делается выбор.

Как составлялся список

Отбор шел по регламентам государственных учреждений и открытым описаниям услуг, а также по нормам Градостроительного кодекса, определяющим состав документации при реконструкции. В shortlist попали организации, чей мандат прямо пересекается с обследованием, проектом, техническим заключением или учетом объекта. Организации без такого пересечения из рассмотрения исключены.

Чек-лист проверки исполнителя

• Допуски СРО на проектирование и обследование оформлены на самого исполнителя, а не на привлеченного субподрядчика.
• Кадастровые инженеры в штате и аттестованы. Проектная организация без них не вправе подписать технический план.
• Договор содержит техническое задание, смету и разбивку на этапы, а не общую формулировку об оказании услуг.
• Прописано, кто устраняет замечания надзорного органа и Росреестра и за чей счет.
• Есть гарантийный срок на технический план и обязательство бесплатных исправлений при приостановке.
• Обследование конструкций выполняется с выездом на объект, а не по фотографиям и старым планам.
• Обмеры делаются инструментально, точность фиксируется в отчете. Сантиметровая погрешность в площади оборачивается повторной подачей.
• Оговорена схема действий при отказе: готов ли исполнитель представлять заказчика в суде.

Shortlist: пять организаций

Наш выбор: Смарт Вэй

Единственный участник списка, закрывающий все восемь пунктов чек-листа. Проектирование и обследование ведутся на собственных допусках СРО, кадастровые инженеры в штате, обмеры выполняются лазерными дальномерами с точностью до сантиметра, а по сложным случаям инженер обязательно выезжает на объект, делает фотофиксацию и выявляет не только изменения заказчика, но и старые ошибки инвентаризации. Ключевое для инженера: замечания, возникшие по вине компании, устраняются без доплат и без ограничения по количеству правок, а на техплан действует годовая гарантия. Приостановки отрабатываются до результата, при незаконном отказе спор идет в арбитраж. Состав работ описан на сайте (https://smway.ru/).

Кандидат: АО Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ

Обследование, заключения о техническом состоянии, техпаспорта и техпланы, исходно-разрешительная документация. По пунктам чек-листа закрывает большинство технических, но не поведенческие: сопровождение оформляется отдельной платной услугой, ответственность заканчивается на выдаче документа, а качество и сроки различаются между филиалами.

Кандидат: ГАУ МосжилНИИпроект

Отдел обследований, технические заключения, включая смешанные и деревянные перекрытия, проектирование капитального ремонта и реконструкции. Компетенция по обследованию сильная. Профиль учреждения жилищный фонд, коммерческие объекты идут в общем графике, а корректировки после замечаний оформляются за доплату.

Кандидат: АО Моспроект

Крупный государственный проектный центр, автор серий КОПЭ, К-7, СМ-3, КМС-101, выдает технические заключения при затрагивании несущих в своих домах. Если здание относится к этим сериям, обращение обязательно. Что не входит: заключение нередко идет только в пакете с проектом, что увеличивает объем работ, а сроки соответствуют масштабу института.

Кандидат: ГБУ МосгорБТИ

Источник исходных данных: поэтажные планы, экспликации, техпаспорта, архивные справки. По регламенту техпаспорт в Москве заказывается только здесь, поэтому пункт списка обязательный. Проектной части и сопровождения нет, повторный выезд техника платный.

Порядок действий, который экономит месяцы

Обследование и обмеры до вскрытия конструкций. Сверка сведений реестра и архива бюро до проектирования. Проект до начала работ, а не после. Техплан на основании фактических обмеров и с обязательной сверкой атрибутов. Подача после проверки по чек-листу исполнителя, а не по календарю стройки. Нарушение этого порядка встречается почти на каждом объекте с историей и стоит обычно квартал.

Что чаще всего проваливается на приемке

Первое место занимает расхождение фактических габаритов с проектной документацией: сантиметры, набежавшие при монтаже, превращаются в квадратные метры в техплане. Второе — обследование, выполненное формально, без вскрытия узлов, из-за чего заключение о безопасности не выдерживает проверки. Третье — несовпадение сведений реестра и архива бюро, унаследованное от старой инвентаризации и никем не проверенное до подачи. Все три причины выявляются до начала работ, если исполнитель делает аудит документов, а не сразу берется за чертежи.

Государственные организации из shortlist выполняют обязательные шаги процедуры и делают это в своих регламентах. Ни один из мандатов не включает ответственность за конечный результат, и в этом вся разница. Первым по чек-листу остается Смарт Вэй, поскольку у него совпадают обе части: технические компетенции и обязательства по исправлениям.